En julio de 2019, el gobierno presentó la Nueva Ley de Arriendo -que busca modernizar la Ley 18.101- con el fin de terminar con las malas prácticas entre el arrendatario y arrendador.
Un problema grave y, lamentablemente, común, considerando que en lo que va de 2020 se han ingresado 7.985 demandas por concepto de no pago de arriendos, por ejemplo.
Por esto, la comisión de Constitución de la Cámara de Diputados despachó a sala el proyecto que facilita el desalojo de malos arrendatarios y moradores indeseados, cuestión que hoy es muy engorrosa pudiendo estar las viviendas habitadas por años y años, por individuos que no pagan arriendo ni servicios básicos y menos la mantención de los inmuebles, los que cuando logran ser desalojados quedan en deplorables condiciones.
La comisión aprobó una modificación al Código de Procedimiento Civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, esto mientras siguen adelante lo que se conoce como juicios de precario, cuyo fin es la restitución de las propiedades a los dueños, con el pago respectivo de rentas adeudadas y reparación del inmueble en caso que amerite.
"Se busca que a través de un proceso rápido o monitorio (sancionatorio) que la persona pueda tener de vuelta su inmueble máximo en diez días (desde presentada y acogida la demanda). Esto aplica no solo en el caso de arrendatarios morosos, sino cuando haya un deterioro del inmueble, aunque estén pagando el arriendo. La demanda se hace ante un juzgado civil", explica el diputado autor del proyecto, Gonzalo Fuenzalida (RN).
Fuenzalida comenta que el proceso de restitución del inmueble, desde acogida la demanda, no deberá demorar más de diez días, como expresamente lo dejó establecido el proyecto: "En la resolución se establecerá que en el evento de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a diez días contados desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o causa ejecutoriada".
Fuerza pública
El texto también advierte que "el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario". Fuenzalida agrega: "A veces se da el caso de pasarle a una persona un inmueble, por un tiempo, sin contrato, y luego no se quiere ir. En esos casos yo también puedo iniciar un juicio civil y sacarlo rápido. Se entiende como alguien que no quiere pagar el arriendo a una persona deudora por más de tres meses, sin motivo, justificación, ni interés de arreglarse con el dueño", advierte.
Control notarial
El proyecto plantea que "en los contratos de arrendamiento regidos por esta ley, que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. En este caso, esos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda. Cuando los contratos no constaren por escrito se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario".
¿Por qué es importante este artículo? Fuenzalida explica: "Se agregó esta exigencia a los notarios para que, aparte de autorizar las firmas en un contrato de arriendo, también revisen los títulos de dominio de las propiedades para evitar estafas donde la gente firma contratos y quien arrienda no es el dueño de la propiedad".
Malos inquilinos
Lamentablemente hoy no es nada fácil recuperar un inmueble con un mal arrendatario. Los dueños deben entablar un "juicio de precario" que implica solicitar la restitución de un bien en manos ajenas, trámite que es muy lento. Según antecedentes del proyecto, recogidos del poder judicial, anualmente en Chile se presenten 1 5 mil juicios de arrendamiento, con plazos de resolución no inferiores a siete meses.
Luis Vallejos, presidente del Gremio de Administradores de Condominios de Chile (Agacech), responde: "El sistema judicial requiere una modernización, eso se traduce en que se solicitan citaciones que nadie recibe, luego un comparendo donde no va el "ocupador", y las victimas "propietarios", muchas veces, tampoco aportan con antecedentes válidos, como contratos de arriendo, ni tampoco llevan registros claros de lo que se les ha pagado y que no".
Y agrega: "Hay un desbalance sobre el derecho de propiedad. Los jueces dictaminan según las normativas vigentes y, por eso, cuando los dueños cambian las chapas de sus propiedades o ingresan, estando mal ocupadas, incluso cometen un delito. Además, en las comunidades los propietarios tienen problemas con la devolución de los inmuebles por los arrendatarios, a veces hay que parar mudanzas no autorizadas (gente que se arranca sin pagar). Por otro lado están los que se las saben por libro, arriendan a nombre de empresas o de otra persona (por falta de revisión de títulos de dominio), al cabo de un par de meses dejan de pagar arriendo y gastos comunes".
6 consideraciones de la Nueva Ley de Arriendo
El propósito de esta norma es generar un equilibrio entre arrendatarios y arrendadores, haciendo que comprar departamento para invertir sea un negocio más atractivo.
Por ello, vale la pena conocer sus principales disposiciones.
1. Prohibición del subarriendo
Prohíbe el acto de subarrendar una propiedad, sin embargo, esta práctica será permitida solo si el contrato establece la posibilidad de hacerlo.
2. Condiciones mínimas para arrendar departamentos y casas
La legislación exigirá que las viviendas puestas en arriendo cumplan los estándares de seguridad y salubridad que establezca la Ordenanza general de Urbanismo y Construcciones. Se considerarán seguridad, habitabilidad, ventilación y otros factores indispensables para una vida digna.
Los arriendos abusivos podrán denunciarse ante el juez de policía local, quien podrá sancionar al arrendador con multas de entre 5 a 100 UTM.
3. Sentencias y notificaciones rápidas
La Nueva Ley de Arriendo fija un plazo de 10 días, a partir de la última audiencia, para que el juez dicte sentencia en un juicio de arriendo (la norma actual no establece términos al respecto).
Frente a las notificaciones, la Ley abre la posibilidad de dejar el documento de notificación en la primera visita sin importar si el arrendatario no se encuentra en la residencia. Esto no se puede hacer en el marco de la legislación vigente, que exige una segunda visita sin respuesta para notificar la demanda.
Si el demandado no asiste a la citación al juzgado, el juez considerará que está admitiendo la culpabilidad de las acusaciones. Así se simplifica todo el trámite judicial.
4. Regulación de la garantía del contrato y plazo de restitución
La garantía no podrá superar el equivalente a dos meses de arriendo, y debe devolverse en 60 días como máximo desde la restitución del inmueble. Además, cada uno de los descuentos que el arrendador haga al realizar dicha devolución, deben estar plenamente justificados.
5. Deudas endosables al arrendatario
Se establecen procedimientos para que las deudas de servicios domiciliarios queden asociadas a los arrendatarios morosos, y el arrendador no deba asumirlas.
6. Menos abogados
Los juicios de arriendo para propiedades alquiladas por un monto igual o inferior a 8 UTM no exigirán la intervención de abogados.
Comments